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Modelo de negocio convertiría en activo institucional rentable las Residencias 10 de Mayo
Las Residencias 10 de Mayo de la UNAL necesitan de una restauración urgente. Foto: Corporación de Residencias Universitarias.
Ubicación de las Residencias 10 de Mayo. Foto: Kevin Rubio Rozo, magíster en Construcción de la UNAL.
La hotelería es la actividad que ofrece mayor rentabilidad por metro cuadrado en la zona. Foto: Andrés Gómez Gracia.
Históricamente las Residencias han sido el hogar de cientos de estudiantes de la UNAL. Foto: Nicol Torres - Unimedios.
Kevin Rubio Rozo, magíster en Construcción de la UNAL. Foto: Kevin Rubio Rozo, magíster en Construcción de la UNAL.
El arquitecto Kevin Rubio Rozo, magíster en Construcción de la UNAL, generó propuestas de proyectos inicialmente factibles que, de aplicarse, podrían transformar la dinámica de las Residencias haciendo viable las intervenciones requeridas. Su trabajo estuvo dirigido por el profesor Felipe Novoa, líder del grupo de investigación “Administración y gestión en la construcción” de la UNAL.
Así, obtuvo 13 opciones rentables estructuradas por 3 modelos de negocio que permiten el desarrollo potencial de la edificación a través de 3 intervenciones diferentes, cada una de las cuales ofrece distintas rentabilidades y requerimientos de capital. Para su ejecución se contemplan diferentes alternativas de financiación.
“Los modelos de negocio planteados contribuyen a que la edificación sea un activo institucional rentable con servicios a la comunidad a través del desarrollo de su potencial, y que es capaz de generar flujos económicos que permitirán financiar el mantenimiento y conservar el edificio patrimonial, actualizándolo con la norma sismorresistente según la alternativa elegida y ejecutada”, menciona el magíster.
El nombre de las Residencias obedece a que el 10 de mayo de 1957 un grupo de estudiantes universitarios fueron víctimas de represión y violencia por parte del gobierno del general Gustavo Rojas Pinilla, entonces presidente del país.
En este edificio de dos torres viven jóvenes de diversos lugares del país, algunos de los cuales forman parte de los programas especiales de admisión de la UNAL como el Peama. Sus habitantes han podido desarrollar su vida universitaria en estas residencias, en las que la CRU brinda acompañamiento y apoyo para un sano desarrollo personal y académico.
Sin embargo, un análisis de vulnerabilidad sísmica realizado en 2004 a la torre norte evidenció la necesidad de efectuar un estudio de reforzamiento estructural, ya que, bajo la normativa de entonces, la edificación no cumplía con las condiciones de sismorresistencia.
Además, la obra de los pisos 2 al 6 de la torre sur no se ha terminado, por lo que este espacio no ha sido aprovechado por los estudiantes ni por la administración; el 32 % del área construida del edificio no se encuentra en funcionamiento.
De las 13 soluciones planteadas hay una que se roba el protagonismo, ya que sugiere contemplar la posibilidad de que la torre norte, que en parte no está siendo utilizada, sea aprovechada como un hotel, ya que las Residencias están ubicadas en inmediaciones de Corferias.
“El estudio de prefactibilidad arroja que esto ayudaría a generar mayor valor al proyecto, pues la empresa que se encargue de la intervención y operación podría recibir retornos de la inversión en un tiempo razonable, sin que la Universidad realice inversiones ni vea comprometida su titularidad de la edificación. En este sector la hotelería es la actividad que ofrece la mayor rentabilidad en cuanto valor por metro cuadrado”, asegura el magíster.
Añade que “el primer piso se podría aprovechar para actividades comerciales de alto valor agregado, lo cual vincularía el edificio con la dinámica del entorno aledaño, ya que hoy está cercado por una reja que impide el aprovechamiento del potencial del edificio, cuya amplitud permitiría ofrecer establecimientos comerciales y espacios de encuentro para los visitantes del sector. Además, si los estacionamientos del edificio se adecuan, también podrían servir como una renta adicional para la financiación de la restauración.
La metodología llamada Inmovalue comprende una serie de análisis que inicialmente buscan desarrollar de manera lógica e intuitiva aspectos técnicos, jurídicos, administrativos, económicos y financieros, con resultados con modelos de simulación en 3D de escenarios factibles para la estructura y las necesidades y preferencias de los estudiantes que residen allí, y con propuestas de modelos de negocio con énfasis en la gestión rentable de este tipo de inmuebles.
“La información de planimetría base para el proyecto fue proporcionada por la Corporación de Residencias Universitarias y se complementó con algunas visitas a las instalaciones y con información tomada de estudios y planes de intervención de la zona”, concluye el investigador.
