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Mercado inmobiliario fomentaría segregación social en Bogotá

Bogotá N.° 454

  • Los precios del suelo influyen en la posibilidad de acceder a una vivienda bien localizada. Fotos: Agencia de Noticias - Unimedios

  • En la zona centro se localiza la mayor oferta inmobiliaria de la ciudad.

  • Los apartamentos más económicos no disfrutan de vista panorámica ni de áreas más grandes en comparación con los más costosos.

  • Se ha observado que generalmente las familias ocupan zonas en las que se mantienen los mismos patrones de habitabilidad, ya sea por estratificación o por redes de apoyo.

  • En algunos proyectos de vivienda se anuncian cambios en la renovación urbana como centros comerciales o vías, que en algunos casos se cumple y en otros no.

Las estrategias del mercado inmobiliario en Bogotá configuran un orden socioespacial fragmentado, y en ese sentido, para cada segmento socioeconómico se amplía o se reduce la oferta residencial según los recursos sociales, económicos y familiares que se disponen en un momento determinado.

  • Habitación de UCI para dos personas, con ventanas para el monitoreo desde el exterior.

  • Cada unidad se compone de módulos higiénicos base, con piezas prefabricadas y ensamblables.

  • Las dimensiones de los pasillos de circulación se adaptan para la maniobrabilidad de las camillas.

  • El ensamble de dos unidades máximas escalables (UME) podría hacerse en una semana y media.

  • Los módulos higiénicos se pueden trasladar vía aérea, fluvial o terrestre.

Los MHiA son una infraestructura médica segura, de rápida construcción y montaje, concebidos y diseñados para atender el déficit de UCI durante la contingencia de COVID-19 en el país.

Los módulos proponen espacialidades seguras y aisladas, levantadas a partir de módulos que se puede ensamblar, son fáciles de limpiar y desinfectar, resistentes a sustancias químicas y con aislamiento termoacústico. Disponen de ambientes controlados y asépticos, con aire acondicionado, refrigeración y controles de presiones y flujos de aire.

El diseño de esta nueva UCI se sustentó en los principios de modularidad, escalabilidad, clasificación de áreas según niveles de contaminación y hermeticidad.

Bajo el principio de modularidad, cada unidad se compone de módulos higiénicos base con piezas prefabricadas que se ensamblan en el sitio de instalación, lo cual garantiza una respuesta rápida a la demanda de UCI.

En cuanto a la escalabilidad, por ser un sistema modular, los MHiA pueden aumentar la capacidad de atención a pacientes y la cantidad de puestos médicos, según los requerimientos del espacio y la disposición de recursos.

El crecimiento se plantea en dos etapas: la UMA (unidad mínima autónoma), con capacidad de albergar a 4 pacientes, y la UME (unidad máxima escalable), para 16 personas, con 6 puestos médicos.

La UMA, que se puede expandir de forma rápida y eficiente, sin interrumpir su funcionamiento, cuenta con los equipos de aire, gases medicinales, redes eléctricas e hidrosanitarias necesarias para crecer de manera paulatina o directa a la UME.

Según los niveles de contaminación se clasificaron tres áreas para garantizar la bioseguridad dentro de los módulos, acordes con los estándares internacionales (tipo semáforo), con presiones de aires positivos y negativos para cada espacio: Áreas Limpias – Bajo riesgo (color verde); Áreas Intermedias – Riesgo medio (color amarillo) y Áreas Contaminadas – Alto riesgo (color rojo).

Puestos médicos de los módulos higiénicos adaptables (MHiA).
Puestos médicos de los módulos higiénicos adaptables (MHiA).

Por último, losmódulos proporcionan hermeticidad para garantizar condiciones de bioseguridad al personal médico, a los pacientes y a la comunidad alrededor.

El montaje de una UCI con módulos MHiA se puede hacer en 15 días teniendo todos los elementos en el sitio. Una UMA puede costar de 900a 1.500 millones de pesos, y una UME entre 1.900 y 2.200 millones de pesos. Lo más costoso es el sistema de gases medicinales, que puede implicar el 53 % del costo de cada unidad.

Iniciativa profesional ciudadana

El proyecto MHiA surge de una iniciativa conjunta del gerente de Construhigiénica, Juan Fernando Bermúdez, y el grupo “Ciudadanos Profesionales”, compuesto por tres arquitectos y estudiantes de la Maestría en Hábitat de la UNAL Sede Medellín: Daniel Vallejo, Julián David López y Juan Felipe Giraldo; Marcela Cardona, diseñadora industrial y estudiante de la misma Maestría; y Camilo Lopera, ingeniero de alimentos de la Universidad de Antioquia.

Este grupo y Construhigiénica decidieron plantear la iniciativa para aportar a los esfuerzos frente a la pandemia desde su campo de estudio, la arquitectura y el territorio. La Universidad de Antioquia se vinculó al proyecto mediante convenio con la Facultad de Ingeniería y luego se sumaron las facultades de Ciencias Farmacéuticas y Alimentarias, Enfermería y Salud Pública.

Por la Universidad de Antioquia participan: el ingeniero civil Alejandro Castaño; el ingeniero mecánico John Jairo Villa; el ingeniero electricista Juan David Saldarriaga; el ingeniero químico Mauricio Sánchez; el ingeniero sanitario Mauricio Correa; y el ingeniero mecánico Ricardo Moreno. Asesoran el proyecto las médicas Daniela Lopera y Juliana Bustamante, y el médico Santiago Salazar.

Por su parte, Tecnnova acompaña el proyecto y asesora el relacionamiento entre los participantes.

Soporte hospitalario

Los módulos MHiA se elaboran con paneles de larga durabilidad, lo que permite que después de la pandemia puedan seguir funcionando como UCI o soporte hospitalario; también se pueden utilizar en la industria farmacéutica y de alimentos.

Dada su movilidad, una UCI con módulos MHiA se puede instalar, por ejemplo, en el Amazonas, donde se dispararon los casos de COVID-19 y hay déficit de camas hospitalarias y de UCI. También se puede aprovechar en ciudades o municipios alejados que no tienen UCI, o en clínicas u hospitales que requieran ampliar su capacidad.

Los creadores de los MHia están en busca de financiación para la puesta en operación de la primera unidad. Para el prototipo se consiguieron donaciones de insumos y aporte de mano de obra de Construhigiénica y otras empresas.

Para la investigadora Paola Briñez, magíster en Urbanismo de la Universidad Nacional de Colombia (UNAL), dicho orden social fue asumido por las constructoras como una condición natural, en la que al momento de ofrecer una vivienda tienen en cuenta el estrato socioeconómico donde se produce la oferta, el tipo de vivienda que se va a construir y la clase de familias que serán los futuros compradores.

De esta dinámica se desprende que los precios de la tierra sean elementos de exclusión, pues según el comportamiento del mercado del suelo estos influyen en la posibilidad de acceder a una vivienda bien localizada y a una gama de atributos urbanos que satisfagan las necesidades y expectativas de las familias.

Explica que, por ejemplo, en 2016 se registró que la mayor parte del suelo de la ciudad se clasificaba entre 1 y 2 millones de pesos por m2, seguido de un incremento de los suelos con precios entre 2 y 2,5 millones de pesos, y finalmente los precios por m2 que oscilan entre 3 y 5 millones de pesos, una tendencia al alza de los precios del suelo en las áreas centrales de la ciudad.

"En la zona centro de la ciudad se localiza la mayor oferta inmobiliaria, además de que a su alrededor están los centros financieros, educativos y culturales, y de que el acceso al transporte es más fácil, caso contrario a lo que ocurre en las zonas periféricas", comenta la investigadora.

Es por ello que, debido al costo del suelo, no existe una oferta de vivienda en los estratos 1 y 2, ya que cada vez se están viendo más pobladas zonas como Bosa o Soacha, en donde, según la Secretaría Distrital de Planeación, para cubrir un déficit de 45.599 unidades, se vendieron apenas 10.299 es decir el 20,64 % de la demanda, teniendo en cuenta que el modelo de vivienda es propiedad horizontal.

Un caso puntual es el proyecto residencial que se analizó en este estudio, ubicado en Ciudad Bolívar, al sur de Bogotá, que rompió con la estructura de las viviendas que hasta el momento no habían superado los cinco pisos de altura. "Aunque los sectores de las localidades de la periferia avanzan hacia la verticalización de manera más lenta en comparación con las demás localidades, son muy exitosos", señala la magíster.

Agrega que "observamos cómo las personas compran en estas zonas no solo por el costo o porque son viviendas de interés social (VIS), sino porque alrededor de estos proyectos se anuncian cambios en la renovación urbana como centros comerciales y nuevas vías de acceso, que en algunos casos no se cumplen".

Sin embargo, aunque se estimó que el proyecto de vivienda analizado aportó 3.876 viviendas en las que habitan cerca de 11.628 personas, los entrevistados indicaron que las condiciones cualificadas son escasas o no se encuentran con facilidad; en pocas palabras, "es como si no se pudiera aspirar a más por estar condenados a la disposición del nivel de ingresos económicos de la familia".

Se evidenció que estas familias generalmente han ocupado zonas en las cuales se mantienen los mismos patrones de habitabilidad previa, ya sea por estratificación o por redes de apoyo (familia), y donde cada tipo de hogar busca vivir en los lugares donde están sus iguales.

Pero además, aun siendo VIS, en estas viviendas de propiedad horizontal existe una diferenciación socioespacial, "las familias crean sus expectativas residenciales según el monto destinado para la compra de vivienda; por ejemplo se sabe que los apartamentos más económicos no disfrutan de vista panorámica ni de áreas grandes en comparación con los más costosos".

Entre tanto, "vemos cómo la capacidad de pago de viviendas nuevas en los estratos 4, 5 y 6 es suficiente para cubrir su propia demanda e incluso para obtener más bienes residenciales de los que realmente requieren para la conformación y el tamaño de su familia".

Ante esta dinámica espacial un tanto inestable y excluyente, la investigadora precisa que este fenómeno se deriva de "la débil capacidad de una política urbana que no ha logrado permitir la reducción de la incertidumbre urbana, la cual proporcionaría un escenario favorable para el futuro de la ciudad, disminuyendo así las convenciones segmentadas".

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