Aguas residuales en Chía, problema que afecta el valor de las viviendas

David Orlando Aguilar, candidato a magíster en Medio Ambiente y Desarrollo de la Universidad Nacional de Colombia (UNAL), valoró cómo influye el costo ambiental en el precio del metro cuadrado de las viviendas cercanas al punto de vertimiento de aguas residuales sobre los ríos Frío y Bogotá, incluyendo a la PTAR con la que cuenta el municipio desde 1989.

Dicha planta supera hoy su capacidad, pues cuando se construyó se proyectó para una población estimada de 22.000 habitantes. Según datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), la población de Chía se ha incrementado en más de 68 %, al pasar de 80.553 habitantes en 2000 a 135.752 en 2018.

Así mismo, un estudio contratado por la CAR estableció que la laguna facultativa "en la que se hace una parte del tratamiento de las aguas" se concibió para una carga superficial de 263 kg/ha, aunque se proyectaba que para 2015 recibiera una carga superficial de 720 kg/ha, situación que ha incrementado los malos olores causados por la descomposición de la materia orgánica durante el tratamiento.

Para el análisis de la información suministrada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) sobre registros de los predios, el magíster utilizó la metodología "precios hedónicos" además del avalúo catastral para 2018, datos con los que hizo una regresión econométrica para mirar las variaciones del precio de la vivienda explicadas por la distancia a los puntos de contaminación.

Aunque en un principio consideró tanto viviendas como predios comerciales, por asesoría de su directora, la profesora Carmenza Castiblanco, del Instituto de Estudios Ambientales (IDEA) de la UNAL, y de otros evaluadores, optó por incluir solo las primeras, lo que permitía evitar sesgos en los resultados finales.

"Los resultados obtenidos, aunque sí representan directamente el impacto ambiental sobre el valor de las viviendas en Chía, son cifras que no responden necesariamente a los precios de venta del mercado inmobiliario en el municipio sino a su avalúo catastral, que usualmente suele ser más bajo", advierte el magíster.

Agrega que por la misma razón se puede decir que el avalúo comercial se podría reducir, pero para analizar eso se necesitaría una aproximación distinta y contar con una base de datos de todas las transacciones de venta de vivienda en Chía, información que no está disponible.

Menos predial

Las reducciones en el precio de las viviendas cercanas a la PTAR y a los vertimientos residenciales, agrícolas e industriales que se hacen a los ríos Bogotá y Frío a su paso por el municipio son relevantes, no solo desde el punto de vista del propietario, quien puede ser sujeto de minusvalías en sus predios, sino también porque implican una reducción en el recaudo de impuestos si se tiene en cuenta que el avalúo catastral es la base gravable del impuesto predial.

Una situación que, según explica el investigador, se podría resolver fácilmente con la implementación de una nueva PTAR con una tecnología actualizada que permita mitigar y eliminar la presencia de olores ofensivos en el municipio, e implementar tubos colectores que concentren los vertimientos sobre los ríos, como medidas beneficiosas en términos de inversión pública.

Hasta ahora no se han podido concretar tales opciones debido a que actualmente la importación de una nueva planta está "estancada" por trámites administrativos, y la construcción de la segunda PTAR presenta problemas con los vecinos del sector por los antecedentes de la primera.

La tesis completa se puede encontrar en el siguiente enlace: http://bdigital.unal.edu.co/72817/