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Los deudores de créditos hipotecarios de viviendas No VIS pueden durar hasta 20 años pagándole a los bancos.

El saldo de capital total para vivienda tipo No VIS en el tercer trimestre de 2018 fue cerca de 44 billones de pesos.

El desempleo es uno de los factores que incide para que esta cartera no genere ingresos para las entidades bancarias.

En términos monetarios, el grupo de vivienda No VIS representa alrededor del 70 % de los desembolsos hipotecarios.

Las viviendas No VIS no cuentan con políticas amplias que subsidien su adquisición a través de auxilios monetarios.

Según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), en el tercer trimestre de 2018 el saldo de capital total para vivienda No VIS fue cercano a los 44 billones de pesos, mientras que para viviendas de interés social (VIS) fue de un poco más de 16,5 billones de pesos.

Aunque el investigador Edwin Armando Luis, magíster en Contabilidad y Finanzas de la Universidad Nacional de Colombia (U.N.), realizó el estudio con datos hasta 2017, el panorama a hoy no cambia mucho. Él explica que esto se debe a que el tope de viviendas No VIS no tiene una regulación de precios, lo que significa un riesgo grande, porque para financiar estos inmuebles la gente acude a los bancos.

“En términos monetarios, el grupo de vivienda No VIS representa alrededor del 70 % de los desembolsos hipotecarios, en comparación con la VIS. Dicho grupo no cuenta con un amplio conjunto de políticas que busquen subsidiar su adquisición a través de auxilios monetarios y cobertura de tasa”, comenta.

La distribución porcentual del saldo de capital total por entidades financieras revela que los bancos tienen el 83,6 % de los créditos hipotecarios, seguido por el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) con el 10,7 %, cooperativas, fondos de empleados y fondos de vivienda el 4,6 %, otros colectores de vivienda el 0,7 % y las cajas de compensación familiar el 0,4 %.

Cartera improductiva

Datos del DANE evidencian que el capital de una o más cuotas vencidas para No VIS fue de casi 750 millones de pesos en el tercer trimestre de 2018, cifra que explica claramente por qué el crédito hipotecario está en riesgo con estos proyectos de vivienda, en comparación con la VIS, que presentó un saldo de cuotas vencidas por un poco más de 343 millones de pesos.

“La inflación, el índice de precios de vivienda nueva, el desempleo y la actividad macroeconómica, entre otros, son factores que inciden en esta cartera que finalmente no genera ingresos para las entidades bancarias, lo que se conoce en el mundo financiero como ‘cartera improductiva’”, comenta el investigador, quien aplicó la metodología estadística de vectores autorregresivos (VAR) para el estudio.

Agrega que “aunque existe un desarrollo de riesgo de crédito para todos los portafolios, muchas veces el tema hipotecario se deja de lado porque se tiene la creencia de que es un activo seguro, y por lo tanto la recesión de crédito no es tan agresiva como otros portafolios”.

Después de las lecciones que dejó la crisis financiera internacional de 2008, cuando se hicieron evidentes grandes fallas de regulación y control de la expansión crediticia –haciendo evidente la fragilidad que puede presentar la economía y el sistema financiero ante situaciones adversas–, se le debe dar más importancia a los riesgos que representan estos crédito para las entidades bancarias.

El investigador recomienda evaluar el impacto de programas estatales enfocados a impulsar la dinámica del sector, no solo en lo que respecta a la vivienda mayor a VIS, sino también analizando el segmento de las VIS.

“En dichos estudios se debe incorporar la incidencia que pueden tener políticas públicas, como por ejemplo el Programa Semillero de Propietarios, del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, que busca formalizar el arrendamiento de vivienda y construir un historial crediticio para que más de un millón de colombianos puedan tener casa propia”, concluye.